Опять говорят, будто бы на рынке киевской жилой недвижимости вот-вот лопнет пузырь. И даже призывают по этому поводу ввести мораторий на строительство нового жилья.
Все это я слышал не один раз за последние лет десять, не меньше – с тех пор как в начале 2000-х объем сданного за год жилья перевалил за миллион квадратных метров и год за годом стал приближаться к полутора миллионам (и держится на этом уровне до сих пор). Такие показатели поначалу очень контрастировали с вынужденным необъявленным "мораторием" начала 1990-х, когда строительство по всей стране практически прекратилось: большие цифры роста пугали.
Идея моратория, помимо ряда экспертов, находит поддержку разве что среди самых радикальных активистов, борющихся против застройщиков на десятках скандальных объектов.
С их подачи в позапрошлом году уже был подготовлен, но забракован в профильном Комитете Верховной Рады законопроект о моратории на строительство на отдельных земельных участках в Киеве (принятие которого остановило бы строительство около 200 объектов и сделало заложниками более 100 тысяч инвесторов, которые вложили средства в строительство жилья).
В прошлом году – не смогла набрать нужного количества голосов петиция активистов о полном запрете в городе нового строительства.
С января 2015 года продолжает действовать только вполне оправданный мораторий, наложенный Киевсоветом на строительство в буферной зоне памятника всемирного значения, находящегося под охраной ЮНЕСКО – собора Святой Софии Киевской и Печерской Лавры.
И строят, и покупают, как никогда прежде
В 2016 году в Киеве было построено более 20 тысяч квартир, а в первом полугодии этого года – уже 16 тысяч. Так много не строили никогда. Но никогда так много и не покупали. В первом полугодии этого года количество сделок по купле-продаже жилья в Киеве выросло на 15 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Люди за полгода купили 25 тысяч квартир – больше, чем строители построили за год.
Далеко не все из них, конечно, новые – люди покупают и на вторичном рынке. Но тенденция четкая: бэушные квартиры перестают пользоваться спросом. У подавляющего большинства застройщиков на момент ввода жилого комплекса в эксплуатацию остаются непроданными всего-навсего 10-15 процентов квартир.
А вторичный рынок изобилует неликвидными квартирами, построенными полвека, или даже более того, назад. Это одна из причин того, почему киевляне покупают и будут покупать новые квартиры: хотят выбраться из хрущевок. И вообще, люди, у которых достаточно много наличных и нет доверия к банковской системе, хотят улучшить свои условия жизни. Это замечательно, потому что в европейских столицах на каждого жителя приходится 35-50 квадратных метров жилья, а в украинской – всего-то 22 квадратных метра. При этом все столичные города Европы строят дополнительно 1 квадратный метр жилья на 1 жителя ежегодно.
Установить мораторий на строительство в городе – это и вредное для городской экономики решение. Строительный комплекс приносит бюджету около 5 миллиардов гривен прямых доходов в год за счет налогов и долевых отчислений. К тому же строительство не зря всегда считалось локомотивом экономики. Оно создает рабочие места и внутренний рынок для множества смежных отраслей.
Наоборот, оживленное строительство сейчас – это залог избегания пузырей в, надеюсь, не столь отдаленном будущем, когда в стране наступит экономический рост, а банковская система развернет ипотечное кредитование, которого сейчас практически нет (вот почему финансовой системе и экономике в целом никакой пузырь не грозит).
Единственное, что надо – не допускать незаконного строительства
Ни в одной из столиц в Европе никогда не вводился мораторий на строительство. Не надо он и нам. Единственное, чего нельзя допускать – это незаконного строительства. Везде в развитых странах утверждаются правила зонирования, в которых устанавливаются возможный диапазон видов использования и четкие регламенты высотности и плотности застройки каждого земельного участка, и все их соблюдают.
Несколько десятков тысяч непроданных на сегодняшний день квартир погоды на рынке не делают – это головная боль застройщиков-лузеров.
А для разумных застройщиков это наука. Значит, до них должно дойти, что обилия малогабаритных квартир и засилья агрессивной рекламы – недостаточно. Выбор покупателей жилья падет на дома, выходя из которых попадаешь на детские или спортивные площадки, а не на АЗС.
Проблемы с реализацией жилья скорее вынудят застройщиков учитывать общественные интересы города и заблаговременно строить объекты социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры на территориях жилых массивов.
Задача городской власти – обеспечить эту комплексную застройку. Нужна элементарная градостроительная документация, которая наконец упорядочит ее: Генплан, детальные планы территорий для районов комплексной застройки или реконструкции, зонинги.
Многие активисты, когда слышат эти названия, только кривятся: все равно застройщики будут строить, как хотят. Конечно, все может быть. Но при наличии общеизвестных правил и при надлежащем контроле, в том числе со стороны общественности, попытки незаконного строительства проще пресечь на самых ранних стадиях. Это же лучше, чем ломать заборы и получать по голове от титушек, а потом в суде застройщик будет с ухмылкой демонстрировать разрешения, разжиться которыми в условиях нашего градостроительного хаоса не составляет труда.