фото invest-odessa.com
"Родители" коттеджных городков хорохорятся: мол, цены сбросить? — только через наш труп! Собственно, к этому и дело идет. Лопнули надежды на осеннее оживление спроса: вот вам "бомба", которая многие городки превратит в руины вечных недостроев. Выживут лишь самые успешные, нашедшие верное соотношение цена-качество.
ЗАСТРОЙЩИКИ: ОСТАЕМСЯ ЗИМОВАТЬ
У реализаторов коттеджных поселков не осталось и следа от того оптимизма, который они излучали еще прошлым летом, когда спрос был стабильно высоким, а цены предсказуемо росли. Управляющий маркетинговой компании RDC Олег Никифоров говорит, что в связи с ипотечным кризисом спрос на коттеджи и таунхаусы снизился в 1,5 раза, а цены топчутся на месте. После небольшого оживления, наступившего летом, рынок полностью замер.
"Виной всему политика", — заявляет руководитель проектов компании "Рост" Вадим Глизница. По его словам, после развала парламентской коалиции большинство покупателей заняло выжидательную позицию. Готовясь к выборам, партии традиционно берут на вооружение "земельный вопрос". Если купля-продажа земли будет окончательно урегулирована, цены на неё упадут и сотки перестанут быть "золотыми". Выборы прогнозируют на зиму, а до тех пор ни о каком росте продаж не может быть и речи.
Тем не менее, застройщики не спешат снижать цены. Кризис ипотеки и обвал фондовых рынков лишний раз доказали: земля – самый надежный способ сбережения капиталов. Строители надеются, что весной у их дверей снова выстроятся очереди инвесторов, покупающих жилье для перепродажи.
ЭКСПЕРТЫ: БУДУТ "ТРУПЫ"!
Еще 2-3 года назад даже наименее комфортные коттеджные поселки продавались "на ура". Теперь покупатели повзрослели и большое внимание уделяют качеству обьекта. С этим в Одессе проблемы. Большинство городков застраиваются слишком плотно, не оставляя места зелени. Инфраструктура послеков ограничивается, как правило, магазином, баром, салоном красоты и прогулочной аллей. Детские садики, школы, спортивные залы — то, чем могут похвастаться далеко не все. Хорошо спланированные и насыщенные инфраструктурой коттеджные городки нынче в дефиците. По мнению главного консультанта компании RED Ильи Родионова, к январю они подорожают на 3—5%. А вот продавцы некачественного товара вынуждены будут снизить цены на 10—20%, чтобы вернуть спрос. Если же и это не поможет, они станут "трупами" и уйдут с рынка, продав проекты по цене земли и стройматериалов недоделанных "коробок".
В успешных проектах, по мнению эксперта консалтинговой компании "Канзас" Сергея Голуба, дома к январю подорожают еще на 5—7%, чтобы "выстрелить" 5—10%-ми новогодними скидками и избежать зимнего застоя. Но неудачников и скидки не спасут: десятки коттеджных городков, которые не "потянули" застройщики, уже выставлены на продажу.
Оптимистичнее настроен эксперт консалтинговой компании "Новый город" Виталий Крутюк. Он прогнозирует снижение цен на 10—15% в сегменте эконом- и бизнес-класса, где есть проблемы с реализаций ("элитки" они не коснулись, что отметили все специалисты).
САМЫЕ ДЕШЕВЫЕ "ДВОРЦЫ" ПОД ОДЕССОЙ
Коттеджный Расположение Размер Площадь Стоимость
городок участков, соток домов, кв. м $/м2
КОТТЕДЖИ
"Александровский городок" Ильичевск 4 170-184 1300
"Жемчужина Днестра" Б.-Днестровский 1,5-20 42-135 900-1000
"Жемчужный" пгт Фонтанка 7-13 204-758 1300
"Зеленый мыс" с. Крыжановка 6-9 220-520 630-680
"Курортное" с. Курортное (Б-Д рн) 8-16 130-260 650
"Черноморская Ривьера" Лески 1-10 166-350 -
"Южный ветер" пгт Черноморка 4,5-10 167-305 1450
КОТТЕДЖИ+
ТАУНХАУСЫ
"Ариадна" пгт Черноморка 3-15 170-650 3650-3950
"Бригантина" 13-я ст. Б. Фонтана 0,9-7 211-418 -
"Совиньон" Одесса 15 200-1500 1000-2000
ТАУНХАУСЫ
"Александрийский городок" Ильичевск 3 142-230 1500
"Академический" Одесса до 2 109-179 1250-1500
"Аркадия де Люкс" Одесса 0,6-1,5 320-430 4100
"Ассоль" Одесса 4 118-154 1300-1400
"Белый цветок" Одесса 0,5-2,5 120-188 2000-2100
"Бриз" с. Бугово 9-16 370-630 -
"Графские усадьбы" Одесса 1-6 160-270 1800-2300
"Парк-Хаус" Одесса 0,2 253-284 1050
"Уютный городок" пгт Черноморка 2-6,5 140-180 1500
Данные: компании-застройщики, сайт dom.com.ua, консалтинговая компания SV Development
"МАХНУТЬ" СТАРУЮ КВАРТИРУ НА НОВЫЙ ДОМ МОЖНО, НО ОСТОРОЖНО
Система Trade In, когда, отдав в салон подержанную машину, сразу получаешь новую (разумеется, с доплатой), нам уже знакома. Экономишь силы и время, но теряешь деньги: салоны дают за "старушку" на 10—20% меньше, чем сам выручил бы на авторынке. На Западе Trade In давно действует и на рынке жилья: "бэушную" квартиру можно "махнуть" на новый коттедж. Эта практика дошла и до Украины. О нюансах нам рассказал Владимир Бобырь, представитель первой компании, внедряющей эту систему.
Есть принципиальные отличия с автообменом. Цену на квартиру назначает сам продавец, а не оператор Trade In: он может лишь рекомендовать оптимальную, ибо не выкупает это жилье, а только способствует его скорейшей продаже. Для этого подключает более 800 агентств недвижимости, помогает в оформлении документов, дает данные об имеющихся на рынке особняках. Все услуги бесплатные, комиссионные платят продавцы домов за "привод" клиентов. Выбрав подходящий дом, клиент заключает с застройщиком договор его резервирования (на срок 1—12 мес.) по фиксированной цене. И только когда найдется покупатель на квартиру, одновременно проводятся две сделки: продажи квартиры и покупки дома. Выходит, без жилья человек в любом случае не останется.
ВОЗМОЖНЫ ПОТЕРИ. Однако на "пути ко дворцу" возможны проблемы и потери, если не рассчитаете свои финансовые возможности.
- Вырученных от продажи 1-комнатной квартиры $60 на особняк не хватит: оператор Trade In должен об этом предупредить. Тут надо начать с поиска банка, который ссудит недостающие деньги (что непросто) и быть готовым погашать кредит (что недешево).
- По договору резервирования застройщик может потребовать залог (до $10—15 тыс.), и вы его потеряете, если в оговоренный срок не выкупите дом. Чтобы избежать этого, для ускорения продажи квартиры придется скинуть $3—5 тыс. — тоже немалые потери.
- Если вы просрочили выкуп дома, он может "уйти": придется выбирать из других, возможно, более дорогих и менее удобных вариантов.
ТАУНХАУС ИЛИ КОТТЕДЖ: "ПЛЮСЫ" И МИНУСЫ"
Современное жилье "на луне природы" делится на коттеджи и таунхаусы. Вторые вряд ли соответствуют своему названию (с англ. — "городской дом"), ибо, за редким исключением, также строятся в предместьях. Оба варианта особняков имеют преимущества и недостатки.
Таунхаусы — это, по сути, те же 2—3-этажные коттеджи, но... "сросшиеся" друг с дружкой стенами по 2—4 дома или "слепленные" в длинный ряд. И, хотя у каждой семьи есть отдельный вход и нет соседей сверху и снизу, они имеются сбоку — через стену. Серьезный "минус", если попадутся соседи склочные. Еще один — как правило, в 2—3 раза меньшие участки земли, чем даже у небольших у коттеджей: особо не разгуляешься. А некоторым "сиамским близнецам" и клочка "грунта" не полагается. Кроме того, в таунхаусах обычно имеется гараж на 1 авто плюс 1 парковочное место, тогда как в коттеджах — 2 по 2.
Но есть и "плюсы". Себестоимость "хаусов" ниже ввиду общих стен и того, что строители прокладывают коммуникации (газ, воду, канализацию) сразу к нескольким домовладениям. Оттого и квадратный метр в них продают дешевле на 20—30%, чем в расположенных поблизости коттеджах. Пожалуй, и более скромный метраж, который обычно имеют таунхаусы в сравнении с коттеджами — преимущество, ведь в итоге цены различаются в 1,5—2 раза и более. Для многих представителей среднего класса такая разница буквально означает: иметь или не иметь загородную "хату".
Дмитрий Озеров