Фото О. Князь
В первую очередь, трезво оценив плюсы и минусы вашей жилплощади, определитесь с ценой. "Учтите, что в Одессе особенно доходны июль и август, — говорит управляющий партнер Первой риелторской компании Дмитрий Грабина. — Это связано с климатическими условиями и с большим количеством развлекательных мероприятий". Так, в июле цена на жилье возрастает на 20% и за ту же однокомнатную квартиру на Таирова можно брать не 180 грн. в день, а 280. Чтобы не отпугнуть потенциальных клиентов завышенной ценой и не обидеть себя заниженной, риелторы рекомендуют перед выставлением стоимости аренды проанализировать цены на похожие квартиры в вашем районе и найти оптимальное соотношение цены и качества. Для удобства мы свели среднюю стоимость жилья (см. таблицу), от этих цифр уже можно отталкиваться. Стоит помнить, что на цену влияет возраст вашего дома, наличие дополнительных услуг и состояние жилья. "Разница в стоимости аренды между историческим фондом и новостроем может доходить до 40—50% (в новострое дороже. — Ред.)", — говорит Дмитрий Грабина. Не последнее место занимает и расположение квартиры. Выгоднее сдавать жилье, и обязательно указывать это в объявлении, которое находится недалеко от моря, зеленой зоны, транспортной развязки, супермаркета и увеселительных заведений. "Только за эти удобства можно брать сверху $50—150", — уверяет хозяин "двушки" в центре Илья. Хотя Одесса такой город, что летом здесь даже сарай за любую цену берут, — шутят риелторы.
СУТКИ ИЛИ НЕДЕЛЯ. Определимся с периодом аренды. Риелторы и арендодатели со стажем уверяют, что больше всего можно заработать посуточной сдачей. "Посуточная и понедельная аренда дает доход на 20—40% больше, чем помесячная", — говорит Дмитрий Грабина. Правда, "посуточные" жильцы более хлопотны. "Это каждый день — встреть, дай ключи, подпиши договор, подготовь белье, убери все помещение, закупи продукты, покатай по городу. Нужно обязательно проверять апартаменты в момент отъезда каждого постояльца, чтобы тот с собой чего лишнего не прихватил или своего не оставил", — перечисляет заботы Илья. К тому же, как правило, клиенты, арендующие жилье ненадолго, требуют большего комфорта, потому и предварительно вложиться в квартиру придется основательнее. "Обязательно наличие евроремонта, хорошей мебели, стиральной машины, бойлера, выделенного интернета и компьютера, — перечисляет арендодатель с 5-летним стажем Станислав Вовченко. — Если закупить всю необходимую технику, и дополнительно повысить стоимость в соответствии с расходами — все это окупится за первый же сезон". Если набор услуг неполный, к примеру, штукатурка сыплется или туалет на улице, то арендатора квартиры посуточно в Одессе можно искать очень долго, либо же сдавать ее на 30—50% дешевле, чем в среднем по району.
КТО ВАШ КЛИЕНТ. Очень важно сразу определить, кому будет интересно ваше жилье, чтобы ограничить ненужные траты, которые не окупятся. К примеру, если у вас малометраж в спальном районе, трудно рассчитывать на интерес вип-персон, потому и потребность в евроремонте отпадает. Однокомнатные квартиры чаще интересуют студентов, молодые семьи, путешествующих налегке — потребителей экономкласса. "Двушки" арендуют, как правило, две молодые семейные пары или 4—5 студентов, которые приехали на отдых вместе. Трехкомнатные квартиры лучше всего сдавать большой семье туристов с детьми, бабушками и дедушками — таким образом можно быть на 50% уверенным, что в вашей квартире будет поддерживаться чистота и порядок, не будет ночных гуляний и жалоб соседей", — советует Станислав Вовченко.
ЖИВЕМ ВМЕСТЕ. Конечно, в однокомнатной квартире это сделать нереально. Но если метраж позволяет, стоит задуматься и над таким вариантом. "Во-первых, квартира все время под присмотром, — перечисляет плюсы хозяйка "трешки" Евгения Андреевна. — Во-вторых, можно им готовить за отдельную плату". Кроме того, отпадает необходимость "перебиваться" в летний период по родственникам. С другой стороны, трудно избежать конфликтов, особенно если возраст и образ жизни ваших постояльцев отличается от вашего. Впрочем, у одесситов такой менталитет, что у многих постоянные клиенты переходят в разряд друзей-приятелей.
ГОТОВЬТЕ ДОКУМЕНТЫ НА ЖИЛЬЕ И ТРЕБУЙТЕ ПАСПОРТ
Чтобы легально сдавать свое жилье, нужно заключить с жильцом договор и заверить его в нотариальной конторе, а затем выплачивать государству процент от заработанного, который, как правило, составляет не менее 15%. Затем эти доходы и отчисления нужно будет занести в подоходную декларацию, которая сдается раз в год.
Более дешевый вариант — стать физическим лицом-предпринимателем (ФОП — укр.). Для этого нужно зарегистрироваться в местной налоговой и выбрать виды деятельности: например, сдача собственной недвижимости (или на пользу третьих лиц, если квартира принадлежит не вам лично), а затем оформить свидетельство о едином налоге. ФОП-одессит на едином налоге ежемесячно выплачивает 200 грн. в казну.
Риелторы и сами жильцы могут потребовать предъявить правоустанавливающие документы на жилье. Так что имеет смысл запастись копиями договора купли-продажи, завещания или приватизации (в зависимости от того, каким путем вам досталась квартира). В свою очередь потребуйте у арендатора взглянуть на оригинал паспорта и скопируйте все данные.
"При заключении договора внимательно прописывайте все пункты, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Особенно важно указать, сколько человек может проживать в квартире, для какой цели сдается жилье, сроки оплаты и выселения, — советует юрист Ксения Проконова. — Сделайте подробную опись имущества. Также стоит в договоре описать состояние самой квартиры (ремонт и т. п.) на момент сдачи. Постарайтесь отключить стационарный телефон или хотя бы выход на межгород и международную связь, если обратное не прописано в договоре. И регулярно наведывайтесь в квартиру, чтобы ее состояние при выселении не вызвало у вас шок".
БОНУСЫ: КРЕМ ДЛЯ ЗАГАРА И ЭКСКУРСИИ
Если ваша квартира находится на приличном расстоянии от побережья, то клиента придется брать дополнительными бонусами, которые позволят вам заработать больше. Сделав нехитрый ремонт и укомплектовав свое жилье набором бытовой техники, можно увеличить свой заработок почти вдвое.
Большинство покупателей интересуются наличием бойлера, который обеспечит бесперебойную подачу горячей воды; собственной, пусть и небольшой кухни, посуды. Для экономкласса дополнительным плюсом будет наличие микроволновки, стиральной машинки. "Правда, микроволновка интересует в основном одиночек. Если люди приезжают отдыхать семьей, им нужна полноценная кухня, — говорит арендодатель с 5-летним стажем Станислав Вовченко. — А вот наличие стиралки позволит увеличить стоимость аренды жилья на $50—100/месяц". Молодежь и студентов можно завлечь при помощи своего выхода в интернет, а тем более наличия компьютера. Выделенная линия интернет и кабельное телевидение — еще один повод повысить арендную плату на $20—50. Нелишним будет снабдить клиентов нехитрыми средствами: кремом для загара, средством против насекомых, зубной пастой, шампунем и т. д. Включив их цену в стоимость аренды. Можно оставить в квартире набор газет и журналов, телефонный справочник.
Более состоятельных клиентов интересует отдых под ключ. "Я каждый день прихожу, пока жильцы на море: убираю, стираю, при необходимости глажу, продукты привожу, кушать готовлю по заказу, который мне с вечера сообщают по телефону, — говорит хозяйка "трешки" в центре Евгения Петровна. — За это беру с жильцов $150/неделя сверху, отдельно они оплачивают продукты". Дополнительно заработать позволит и авто. "Многие интересуются наличием автомобильного сопровождения, — говорит управляющий партнер "Первой риелторской компании" Дмитрий Грабина. — Например, людям нужно, чтобы их забрали из аэропорта или с ж/д вокзала, покатали по городу". За подобные услуги в зависимости от регулярности использования авто можно брать от $200/неделя плюс расходы на бензин.
ИЩИТЕ РИЕЛТОРА И ЗНАКОМЫХ
Одесситы, которых кормит свое жилье, поделились своим опытом, как эффективнее искать квартирантов. "Можно разместить объявления в интернете, также расклеить их на заборах, — рассуждает хозяйка "единички" Светлана Новикова. — Но никогда не знаешь, какие люди прочтут объявления и позвонят. У моей подруги постояльцы "из интернета" всю технику из дома вынесли. Они, как полагается, заплатили за месяц. А через неделю пропали вместе с ее имуществом. Ксероксы паспортов оказались поддельными, так что попала подруга на тысячу баксов".
Многие арендодатели не советуют искать клиентов на вокзалах и в интернете. "Я каждый год сдаю дачу знакомым — они приезжают всей семьей. Конечно, для них я делаю скидку. Но, с другой стороны, — абсолютно уверен, что ничего не пропадет, а деньги получу в срок", — говорит владелец домика на Фонтане Михаил. Хозяйка "двушки" на поселке Котовского Марина считает, что выбирать нужно не жильца, а риелтора. "Я собрала по объявлениям телефоны риелторов, а потом методично их обзвонила, объяснив, каких конкретно жильцов ко мне не приводить, — делится опытом Марина. — Потом посмотрела, кто каких клиентов привел, пообщалась с каждым детально и нашла своего риелтора. Отличная девочка: она меня всегда и в цене ориентировала, и выручала не раз". Молодожены Олег и Настя поручили поиски клиентуры свекрови. "Мы каждое лето стараемся отдохнуть за чертой города как минимум месяц, — говорит Олег. — На это время отдаем маме ключи от квартиры, она следит за порядком, жильцами и чтобы те вовремя платили". Елена Петровна ищет постояльцев просто — среди коллег по работе. "Я работаю в одесском филиале киевской компании. Так из желающих отдохнуть в Одессе очередь выстраивается. У менеджеров работы полно, отпуск короткий, не можем тратить время на поиски и смотрины. А поскольку мы вместе работаем — друг другу доверяем".
ОБОИ ПРОТИВ ВАНДАЛОВ И ПРЕЙСКУРАНТ НА СТАКАНЫ
По нашей просьбе, опытные арендодатели поделились секретами ведения бизнеса. Так, при сдаче жилья в аренду они в один голос советуют акцентировать внимание на личной безопасности и сохранности своего имущества.
Бывалые предлагают в первую очередь обратить внимание на внутреннюю отделку помещения и посуду. "Нужно использовать "вандалоустойчивые" материалы: плитку, моющиеся обои, ламинат. И вообще, чем меньше дорогих сердцу фарфоровых скульптурок вы оставите в зоне досягаемости клиента, тем больше вероятность расстаться в хороших отношениях, — шутит хозяин "двушки" в центре города Илья. — Лучше купить посуду из небьющегося стекла и обязательно выставить прейскурант: сколько стоит повреждение каждой вещи в квартире — как в ресторанах делают".
Кроме того, не лишним будет составить свод правил с определенными суммами штрафов за нарушения. "Подписав такой документ, человек трижды задумается, прежде чем врубать колонки на полную мощь, скажем, в полночь, — говорит владелица "двушки" Марина. — С другой стороны, потенциальные дебоширы сразу откажутся от ваших услуг".
Что касается поисков клиента, то отдельная категория арендодателей уже давно и прочно заняла места на привокзальной площади. Они, как правило, работают на туриста с небольшим бюджетом и плохим знанием города. Привокзальные арендодатели рассказали "Сегодня" о том, что их бизнес хоть и приносит прибыль, но вместе с тем сопряжен с риском для здоровья. "Начать с того, что поиск клиентов на том же ж/д вокзале — это работенка не для слабаков, попробуйте-ка выстоять под палящим солнцем целый день, — поделилась одесситка Виктория. — В прошлом году я из-за теплового удара попала в реанимацию". Кроме того, владельцы жилья часто становятся жертвами обмана. "У меня как-то целый месяц женщина жила, она проходила курс лечения в институте Филатова. Так вот, в конце месяца она мне заявила, что денег у нее нет, но она обязательно вернет, когда будет следующий раз в Одессе. Я ее пожалела, отпустила. С тех пор прошло уже несколько лет. Денег я так и не увидела", — вспоминает арендодатель. Кроме проверки документов, владельцы квартир советуют при знакомстве с клиентами доверять своей интуиции. "И вообще нужно держать ушки на макушке. Хотя, конечно, нельзя отравлять человеку отдых своей подозрительностью, информацию у них нужно собирать корректно", — говорит "бизнесвумен". Кроме того, по словам Виктории, много проблем частникам доставляют госслужащие, прежде всего, милиционеры, которые частенько гоняют владельцев квартир с площади. На них в правовом поле воздействовать не удастся и надо "договариваться".
ЛИЧНЫЙ ОПЫТ
Серьезной альтернативой посуточной аренде квартир становятся хостелы — мини-гостиницы экономкласса на 10 человек. Как рассказала нам Антонина Суслова, хозяйка одного из хостелов в центре города, для того чтобы сделать небольшой отель из своей квартиры, нужно $2000—3000 стартового капитала. "Эта сумма окупится за один сезон и даже даст прибыль, — уверяет Антонина. — Из мебели в хостеле обязательна только кровать, постояльцы пользуются общей кухней и санузлом на 7—10 человек. И хорошо, когда есть большая комната для общения. Люди, в основном европейцы, приезжают на 1—3 дня — находят меня через интернет". Средняя стоимость одного койко-места — 10 евро. По закону, владелец хостела должен иметь лицензию частного предпринимателя и регулярно платить налог на аренду. Есть и "подводные камни" в этом бизнесе: хостелами часто интересуются СЭС, налоговая и милиция. "Если предприниматель не научится обороняться, прибыли можно не ждать. Все будет уходить на штрафы", — советует Антонина.
Летом 60-летняя пенсионерка Елизавета каждый день на протяжении 30 лет занимает "боевой пост" у главного входа на ж/д вокзал. В руках табличка: "Сдается комната у Ланжерона". Елизавета рассказывает: при Союзе дела у частников шли лучше, государство создавало им все условия. Владельцы жилья искали клиентуру через квартирное бюро на Пушкинской. "Теперь оно — на вокзале, но с нами там не хотят сотрудничать, направляют людей в гостиницы", — утверждает женщина. По ее словам, частнику-одиночке работать тяжело, потому что люди предпочитают останавливаться у знакомых или в отелях. "Мои коллеги сотрудничают с маклерами — говорят, так сдать легче", — поделилась Елизавета.
Ольга Князь, Александр Запорожец, Олег Константинов