Стоимость бэушного жилья в Одессе должна снизиться на 1-2%, фото photobucket.com
Июньское повышение предлагаемых цен "вторички" на 1% — это лишь жадность продавцов, продиктованная заблуждением, что жилье в Одессе должно постоянно дорожать. Но опрошенные "Сегодня" эксперты утверждают, что в июле на вторичном рынке стоит ждать "демократизации" некоторых категорий квартир, а на остальные цены "замерзнут".
Ведущий специалист консалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис полагает, что стоимость "бэушного" жилья должна снизиться в среднем на 1,5—2% из-за мизерного спроса и большого предложения: рынок затоварен. Однако устоят цены на самые дешевые "единички" — такой товар расхватывают те, кому просто жить негде. При этом спекулянты, ранее купившие квартиры с целью выгодной перепродажи, уже поняли, что серьезного заработка не получат. Они начали нервничать и сбрасывать цены, чтобы продать побыстрее и хотя бы не потерять деньги из-за высокой инфляции.
По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Александра Бондаренко, спрос упал в 2—3 раза. При этом традиционный летний спад — не главное. Определяющим стало подорожание ипотечных кредитов, ситуация — почти по Ленину: верхи (банки), не могут выдавать доступные займы, ибо им негде взять дешевые "длинные" деньги, а низы (граждане) не хотят брать дорогущие ссуды. Еще один важный момент: для малого и среднего бизнеса власти создали такие условия, что не до жиру... Соответственно, из рынка вымывается самый массовый слой покупателей. Итог: в июле цены упадут на 1—1,5% на 2—3-ком. "хрущобы" и "брежневки", а на остальные квартиры — перестанут расти.
Анна Журавлева, риэлтор АН "ТВ Дом" считает, что в июле можно ожидать застоя. "Покупательской способности нет из-за закрытия линии кредитования. Сейчас квартиры, которые стоили 130 тысяч, стоят уже 120, и очередь не стоит. А те, кто пытается поднять цены, ориентируясь на падение доллара ("зеленый" подешевел почти на 6%, а официальный курс упал на 4%), уже остаются без покупателей".
ПОЧЕМ "БЛЕСК" И "НИЩЕТА"
Стоимость одесского жилья на "вторичке" зависит не только от его площади, а зачастую — и не столько от нее, сколько от близости к центру или к морю. "Сегодня" сделала рейтинг самых дешевых и самых дорогих квартир Одессы.
САМЫЕ ДЕШЕВЫЕ
1-комнатные
$43 тыс. Приморский р-н, ул. Александровский пр-т, 3/3-эт., 31/21/10
$37 тыс. Киевский р-н, ул. Абрикосовая, 5/10-эт., 46/22/12
$40 тыс. Суворовский р-н, ул. Высоцкого, 10/16-эт., 42/20/10
2-комнатные
$64 тыс.Малиновский р-н, ул. Варненская, 2/5-эт., 48/32/6
$54 тыс. Суворовский р-н, ул. Бочарова, 3/5-эт., 48/31/6
$60 тыс.Приморский р-н, ул.Успенская, 3/3-эт., 35/19/8,
3-комнатные
$65 тыс. Киевский р-н, ул. 6 ст.Люстдорфской дор., 3/3-эт., 50/36/6
$93 тыс. Приморский р-н, ул. Сегедская, 3/5-эт., 55/40/6
$79 тыс.Малиновский р-н, ул. Терешковой, 5/5-эт., 52/32/6
САМЫЕ ДОРОГИЕ
1-комнатные
$190 тыс. Приморский р-н, ул. Французский б-р, 9/11-эт., 65/21/15
$120 тыс. Киевский р-н, ул. Костанди, 9/16-эт., 52/20/20
$80 тыс. Малиновский р-н, ул. Рекордная, 6/10-эт., 46/18/12
2-комнатные
$170 тыс. Малиновский р-н, ул.Бреуса, 7/10-эт., 83/50/12
$264 тыс. Приморский р-н, ул. Говорова, 2/10-эт., 88/42/30
$115 тыс. Сувороский р-н, ул. Днепропетровская дор., 6/10-эт., 80.5/52/16.5
3-комнатные
$660 тыс. Приморский р-н, ул. Приморский б-р, 10/13-эт., 155м.кв.
$215 тыс. Малиновский р-н, ул. Космонавтов, 3/10-эт., 100/63/18
многокомнатные
$1.300 тыс. Приморский р-н, ул. Дерибасовская, 419м.кв. (5 ком.)
$460 тыс. Киевский р-н, ул. И.Франко, 9+10/10-эт., 200/100/45 (6 ком.)
КАК МЕНЯЮТСЯ ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ В ОДЕССЕ
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК( средняя цена в тысячах долларов за квартиру)
1-комн 2-комн 3-комн
Киевский 60-70 80-85 95-140
Малиновский 50-60 65-80 70-120
Приморский 70-75 80-120 130-180
Суворовский 55-60 65-80 80-110
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК (средняя цена в долларах США за квадратный метр)
1-комн 2-комн 3-комн
Киевский 1650 -1700 1600 1550
Малиновский 1200-1500 1200 1200
Приморский 1900-2300 1900-2300 2000
Суворовский 1000-1100 1100 1100
*Данные: независимый портал "Недвижимость", риелторские фирмы. Расчеты "Сегодня"
НОВОСТРОЙКИ: ВОЗМОЖНО УДЕШЕВЛЕНИЕ ОТ 1 ДО 20 %
Отрадно, что наконец-то стоимость новостроя зачастую стала падать, пусть и символически. Но, участники рынка по-прежнему стоят на своем, и не прогнозируют снижения цен на июль.
По мнению зам. гендиректора девелоперской компании ТММ Алексея Говоруна, до 20% будут уступать недавно появившиеся стройкомпании, которые имеют всего по 1—2 объекта, но уже готовые уйти с рынка, поскольку не выдержали конкуренции. Это — продавцы "гнилых бананов", изначально завысившие стоимость квартир в расчете на бешеный спрос. Он не оправдался, ибо рынок покинули большинство спекулянтов, составлявшие 30% покупателей: инвестировать в новострой для выгодной перепродажи стало рискованно. И все же этот демпинг погоды не сделает, лежалый товар не разметут, поэтому средняя цена в июле может снизиться максимум на 1%.
Олег Никифоров, управляющий маркетинговой компании RDC (официальный консультант инвестиционно-строительной группы "Прогресс-строй" ), считает, что динамики снижения цен нет, и строители на рынке Одессы не ставят себе такой цели. "Однако, — отметил он, — есть примеры, когда отдельные строительные компании формально оставляют прежние цены, но заявляют о рекламных акциях, чаще всего на "неудачные" объекты с точки зрения маркетинга или размещения. Такой ход конем делается для того, чтобы не показать снижения цен". На определенной части строительных площадок, чаще — у мелких подрядчиков, приостанавливаются строительные работы. Из 190 строительных объектов, которые сейчас есть в Одессе, подобная ситуация сложилась на 16. Но это совершенно не значит, что потребители в июле смогут купить квартиру в новострое дешевле. "Даже те, кто объявляет об акциях ограничивают это временем и определенным количеством квартир" — подытожил Олег Никифоров.