Вот уже полгода как ситуация на одесском рынке недвижимости не внушает оптимизма ни продавцам, ни покупателям, ни даже агентствам недвижимости, которые всегда умудрялись получать прибыль и с тех, и с других.
Что ждет рынок в следующем году? Эксперты делают прогнозы неохотно: во-первых, на кризис влияет множество труднопредсказуемых факторов, как, например, ситуация на мировом фондовом рынке или политика НБУ. Во-вторых, предсказывать что-либо большинству аналитиков не с руки: ни один из прогнозов, сделанных на 2008 год, толком не сбылся. "Сейчас слишком многое зависит от политических, а не экономических факторов, — объясняет директор представительства АН "Капитал" Юрий Литвинов. На начало следующего года прогнозируют обострение борьбы за власть, возможны очередные перевыборы. А это значит, что никто не будет заниматься принятием необходимых законов, внедрением конкретных антикризисных программ, помощью банкам. Те, в свою очередь, без поддержки со стороны государства или инвесторов не смогут быстро восстановить кредитные линии, а также начать выплату депозитов — в лучшем случае, это произойдет летом—осенью 2009 года. А в ближайшие месяцы положительных сдвигов ждать не стоит".
"ПЕРВИЧКА" НА КРЕДИТНОЙ ИГЛЕ.Цены на "новье" в этом году наверняка продолжат падение. Начнем с того, что с 1 января согласно постановлению Минстроительства будет приостановлено выделение местным властям "доли" площадей. Так, в Одессе городские власти забирают около 10—12% квартир. Отказ от такой практики позволит снизить нагрузку на застройщиков и вместе с тем лишит последней надежды на полноценное жилье семьи со средним и низким доходом.
Во-вторых, во всем мире произошла стабилизация цен на стройматериалы и прежде всего на металл. По неофициальным данным, которыми представители застройщиков делятся "не для прессы", уже сейчас себестоимость жилья по крайней мере на четверть, а то и на треть ниже, чем несколько месяцев назад.
Говоря о перспективе снижения цены на новострой, директор по развитию компании "Голдблат" Валентин Титочка указывает на то, что на цену строительства не в последнюю очередь влияют проценты по кредитам. "На сегодняшний день очевидно, что большинство застройщиков вынуждены будут уйти с рынка из-за того, что подсели на кредитную иглу. Им на смену придут крупные иностранные компании, которые будут строить за свои "длинные" деньги. Метр в таком доме будет стоить 570—650 долларов. Свой прогноз господин Титочка аргументирует тем, что в 2004—2006 годах подобные процессы происходили в Болгарии, Венгрии и Польше, где цены на "первичку" сдулись в 1,5—2 раза, а качество сдаваемого жилья, напротив, повысилось.
"ТРЕШКА" ПО ЦЕНЕ "ПРАДО". Не задержится на нынешнем уровне и "вторичка". Еще в апреле прошлого года корпоративный управляющий компанией "Прогресс-строй" Александр Селезнев прогнозировал, что к концу 2008-го "первичка" и "вторичка" экономкласса сравняются в цене. Свои коррективы внес финансовый кризис, и падение цен — лишь вопрос времени. На протяжении сентября-декабря цены на "вторичку" упали в среднем на 20—30%, причем это было не столько реальное снижение, сколько следствие колебания валют и появления на рынке ценовых "антирекордов" в виде "однушек" по 10—20 тысяч долларов и "трешек" по 50 тысяч. Продолжится ли падение в следующем году? Эксперты отвечают на этот вопрос утвердительно: "В ближайшие месяцы стоимость "вторички" упадет еще на 30—40%, — прогнозирует директор АН "Дом" Александр Войнов. Более сдержан в своих прогнозах гендиректор АН "Атланта" Евгений Поединцев. Он предполагает, что к весне цены снизятся на 12—15%, а на протяжении 2009 года — в общей сложности на 20—22%.
КАК ПАДАЕТ СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ В ОДЕССЕ
КРАСНАЯ ЦЕНА НА "ВТОРИЧКУ" В СПАЛЬНЫХ РАЙОНАХ*
сентябрь ноябрь сегодня
1-КОМНАТНЫЕ $65 тыс. $55 тыс. $40-45 тыс.
2-КОМНАТНЫЕ $90 тыс. $75 тыс. $55-60 тыс.
3-КОМНАТНЫЕ $120 тыс. $100 тыс. $80 тыс.
СРЕДНЯЯ ЦЕНА 1 КВ. М "ПЕРВИЧКИ" В ЖИЛМАССИВАХ
сентябрь ноябрь сегодня
$1200 $1000 $900
*Выборка сделана по 1-комнатным квартирам площадью 30—35 кв. м, 2-комнатным — 40—45 кв. м, 3-комнатным — 60—70 кв. м.
Данные: предложения в газетах, риелторские фирмы, компании-застройщики. Расчеты "Сегодня"
САМЫЕ ВЫГОДНЫЕ ЦЕНЫ ГОРОДА
Прошерстив объявления, мы нашли реально недорогие варианты. И по ним торг уместен!
1-комнатные
$10 тыс. Суворовский р-н, ул. Высоцкого, 31/19/10 кв. м
$21 тыс. Приморский р-н, ул. Мясоедовская, 21/13/6 кв. м
$22 тыс. Малиновский р-н, ул. Запорожская, 22/13/7 кв. м
2-комнатные
$32 тыс. Малиновский р-н, ул. Липы, 45/29/12 кв. м
$35 тыс. Суворовский р-н, ул. Бочарова, 48/27/10 кв. м
$36 тыс. Суворовский р-н, ул. Головатого, 50/26/8 кв. м
3-комнатные
$50 тыс. Суворовский р-н, ул. Бочарова, 63/55/6 кв. м
$50 тыс. Малиновский р-н, ул. Ген. Петрова, 60/42/7 кв. м
$52 тыс. Киевский р-н, ул. Люстдорфская дор., 45/33/6 кв. м
АРЕНДА УПАДЕТ: КРАСНАЯ ЦЕНА "ЕДИНИЧКИ" — 1000 ГРИВЕН
Произошедшее в ноябре-декабре удешевление съемных "метров" в Одессе связано с корректировкой цен в долларах из-за девальвации гривни. Нацвалюта с сентября обесценилась в 1,5 раза, а стоимость сдаваемого жилья — почти в два раза. Если две недели назад за самые дешевые "единички" просили $200—300/мес., то сейчас на рынок массово "влились" варианты по $100—150. За это время курс нацвалюты упал до 10 грн., а затем опять вернулся к 8 грн. за доллар. Судя по объявлениям в газетах и на сайтах недвижимости, предложение аренды теперь в полтора раза превышает спрос. Объяснение такое же, как и в других городах-миллионниках: Одессу покидают сотни потерявших работу, а молодые семьи с одесской пропиской переезжают. Мы попросили спрогнозировать ситуацию именно тех риелторов, которые ответили на звонки по самым дешевым предложениям.
Олег Кравченко, брокер АН "София": "Гостинка" за $100 — самый дешевый вариант. Думаю, ценам снижаться уже некуда: невыгодно будет хозяевам сдавать, ведь потом на ремонт жилья после арендаторов они потратят больше, чем получили дохода". Ему возражает частный брокер Ольга Паленка: "Сегодня продать жилье люди не могут, поэтому будут сдавать по любой цене. Я думаю, эта тенденция усилится, к лету увидим удешевление по крайней мере еще на 20%, если иногородние продолжат уезжать из Одессы". По мнению риелтора АН "Атлант-А" Александра Зазимко, арендодателям придется принимать правила игры, снижая цены: "Хозяева будут сдавать квартиры в любом случае, лишь бы они не простаивали. Очевидно, стоимость аренды в 2009-м упадет, но сейчас трудно сказать, до какого предела: думаю, в среднем 1200 грн. дохода за "единички" арендодатели все-таки захотят получать, зато большим спросом станут пользоваться "двушки" по 2—2,5 тыс. грн.".
Валентин Титочка прогнозирует, что в ближайшие 2—3 года в Одессе появятся доходные дома по типу европейских, где все квартиры будут сдаваться в аренду по тем же ценам, что и в Англии или Германии. А это значит, что молодая семья сможет снять качественную "двушку" "под ключ" всего за 180—250 долларов.
Отметим, что даже нынешние ставки аренды в Одессе — более чем завышенные. В большинстве областных центров Украины "однушка" в спальнике стоит в два раза дешевле. До кризиса это было 150—250 долларов против 400 одесских. Интересно, что столько же стоит аренда 1-комнатных квартир в Германии и Великобритании ($150—250). В общем, с учетом нынешнего курса можно сказать, что 1000 гривен за "единичку" — красная цена.
Дмитрий Озеров