Жилье в Харькове начинает дорожать, источник фото - Интернет
Побит последний козырь тех риелторов-ортодоксов, которые утверждали, что удешевление с начала кризиса — это всего лишь корректировка стоимости из-за падения гривни по отношению к доллару, ведь, заметим, в январе наличный курс нацвалюты даже укрепился с 9/$ грн. до 8/$ грн. Итак, "демократизация" жилья — объективная реальность. А главной подоплекой ускорения этого процесса стала, извините за тавтологию, недвижимость рынка недвижимости. В том смысле, что сделки купли-продажи в конце прошлого года на "вторичке" практически сошли на нет. "Сегодня" попросила экспертов-практиков оценить ситуацию и дать прогноз ее развития на ближайший месяц.
БЕРУТ ТОЛЬКО "ДЕШЕВКУ". Надежды риелторов на то, что с нового года спрос на рынке начнет оживляться, все же оправдались. "Сейчас на вторичном рынке наблюдается заметное оживление. Низкие цены декабря возродили покупательский спрос и к концу декабря 2008 года большее количество дешевых квартир было выкуплено. Но спрос на жилье немного вырос, и распродажи покупателям ждать уже не следует", — рассказала президент Украинской гильдии риелторов Наталья Шкилева. Больше всего сейчас, как и прежде, востребованны "единички" и "двушки", спрос на которые в январе значительно увеличился. "В конце декабря такие квартиры начали пользоваться "популярностью", а уже в январе они подросли в цене". Если в декабре однокомнатную можно было купить за $25—30 тысяч, то сейчас такую квартиру дешевле, чем за $29—32 тысячи попросту не купишь. "Двушки" тоже немного подорожали и сейчас продаются в среднем за $43 тысячи. "Однако культивируемые слухи о том, что однокомнатная квартира будет стоить $10 тыс., на сегодняшний день беспочвенны и необоснованны, так как слишком велик отложенный и нереализованный спрос на жилье. Конечно, можно найти квартиры и подешевле в непопулярных районах, таких как Бавария, Залютино. Вот к примеру, самая дешевая в городе "единичка" продается на ХТЗ за $22 тысячи, хотя еще в конце года за нее просили $20 тыс.", — говорит Наталья Владимировна.
Надеяться на скидки в такой ситуации не приходится. "В декабре, когда спрос катастрофически упал, продавцы выставляли квартиры по их реальной стоимость, теперь же, когда рынок оживился, каждую неделю они накидывают по паре тысяч и в выигрыше, как прежде, останется тот из претендентов, кто предложит больше денег, причем сразу", — говорят риелторы.
НАРАВНЕ СО СТОЛИЦЕЙ. По мнению Шкилевой, в феврале стоимость "вторички" будет колебаться в пределах 5—7% как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения по различным сегментам рынка. Несмотря на то, что количество предложений превышает спрос, незначительно, но устойчиво падает количество продаж". Однако: "к концу зимы могут серьезно подешеветь квартиры, продаваемые срочно по житейским обстоятельствам и те, чьи хозяева взяли ипотечные кредиты и не смогли их выплачивать. Видимо, такие "горящие" объекты и будут самыми востребованными". Риелтор прогнозирует, что платежеспособность потенциальных покупателей без привлечения кредитных средств будет колебаться в пределах $20-30. "А спрос в ближайшие пару месяцев останется активным".
Все специалисты в один голос утверждают, что сейчас цены на Харьковские квартиры ничуть не уступают столичным, где на жилье нет спроса и рынок недвижимость находится в спячке. Если исходить из того, что ежемесячно жилье будет дешеветь на 10%, то через полгода приличная "единичка" в столице будет стоить $20 тыс., "двушка" — $30 тыс., а "трешка" — $45 тыс., прогнозируют киевские риелторы.
КАК ПАДАЕТ СТОИМОСТЬ ЖИЛЬЯ В ХАРЬКОВЕ: КРАСНАЯ ЦЕНА НА "ВТОРИЧКУ" В СПАЛЬНЫХ РАЙОНАХ*
сентябрь ноябрь декабрь сегодня
1-КОМНАТНЫЕ $60 тыс. $45 тыс. $35 тыс. $29,5 тыс.
2-КОМНАТНЫЕ $65 тыс. $55 тыс. $50 тыс. $43 тыс.
3-КОМНАТНЫЕ $83 тыс. $75 тыс. $72 тыс. $70 тыс.
СРЕДНЯЯ ЦЕНА 1 КВ. М "ПЕРВИЧКИ" В ЖИЛМАССИВАХ**
сентябрь ноябрь декабрь сегодня
$983 $933 $895 $857
*Выборка сделана по 1-комнатным квартирам площадью 30—35 кв. м, 2-комнатным — 40—45 кв. м, 3-комнатным — 60—70 кв. м.
**Пересчет произведен исходя из курса 8 грн./$, тогда как в декабре курс был 8,5/$ грн. Отсюда — номинальный рост цены.
Данные: независимый портал "Недвижимость", предложения в газетах, риелторские фирмы, компании-застройщики. Расчеты "Сегодня"
РЕЙТИНГ САМЫХ ДЕШЕВЫХ КВАРТИР
Как мы убедились, самые дешевые квартиры — не "убитые", а срочно продаваемые.
1-комнатные
$20 тыс. Холодная Гора, 25/17/6 кв. м
$19 тыс. Залютино, 33/18/8 кв. м
$20 тыс. Основа, 20/13 кв. м
2-комнатные
$24 тыс. Холодная Гора, 46/27/8 кв. м
$20 тыс. Филипповка, 46/33/5 кв. м
$27 тыс. Основа, 44/28/7 кв. м
3-комнатные
$35 тыс. Залютино, 60/45/6 кв. м
$43 тыс. ул. Основянская, 55/37/6 кв. м
$38 тыс. ул. К. Уборевича, 56/36/6 кв. м
НОВОСТРОЙ: ПРИВЛЕЧЬ МОГУТ ТОЛЬКО СКИДКИ
В отличие от вторичного рынка спрос на новострои в Харькове невысок. При этом на рынке — море предложений квартир, а покупателей — кот наплакал. Строители не снижают номинальные цены, ограничиваясь акциями "минус 10—20%". Цены в этом сегменте упали ниже некуда, говорят застройщики. Сейчас жилье эконом-класса стоит $650-700 за 1 м кв., бизнесс-класса: $1000-1100, премиум: $1500-2000. "Снижать цены и дальше просто нет смысла, ведь начали дорожать стройматериалы, а соответственно и себестоимость квадратного метра. Поэтому, в 2009-м стоимость новых квартир останется на прежнем уровне или даже незначительно повысится", — рассказывает президент ИСК "Авантаж" Анатолий Денисенко. Себестоимость жилья класса "де-люкс" в Харькове примерно $3000. Понимая, что покупать жилье по таким ценам харьковчане не поспешат, строители удешевляют себестоимость квадратных метров: не сооружают технически сложных конструкций и не строят "умных домов". Кроме того, застройщики предлагают харьковчанам стать инвесторами будущей новостройки. Но и здесь цены с каждым днем растут. В декабре нужно было вкладывать в строительство $350, сейчас $400, а уже в декабре $420.
Риелторы тоже прогнозируют спад цен на "первичку". "Скидки при покупке уже достигли 20—30%, но они не привлекли покупателей. До весны еще на 20% цены упадут — возможно, это оживит рынок. Советую иметь дело с крупными застройщиками, брать квартиры в готовых домах или контролировать, как идет строительство". Да, но и у крупных стройкомпаний сейчас есть проблемы с финансами, ведь банки им кредиты не дают, а физлица-инвесторы не идут. А заморозить стройку можно всего за 2—3 дня: контролируй ее после этого...
"Снижение цен на 30% к началу весны неизбежно, но оно даст только "точечные", единичные покупки, а массовый спрос не оживится, — уверен начальник отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании Владимир Германов. — Рынок замер. Будут акции по снижению цен на 50% в недостроенных домах, но риск покупки квартир в них очень велик. Не верите, что кризис закончится завтра? Тогда не покупайте "котлованы", недострои — берите только квартиры в сданных домах".
Большинство объектов держат прежние цены, но небольшая часть предлагает метр по 1000 долларов. Ведущий специалист отдела по работе с инвесторами "МКДУ" Наталья Городецкая отметила, что львиная доля снижения цены в долларах связана с резким повышением его курса по отношению к гривне в течение месяца: с 5,7604 до 6,877 грн. за один "зеленый". Сейчас строители надеются на чудо: на то, что люди понесут вкладывать деньги в первичную недвижимость и в то, что, невзирая на финансовый кризис, как и прежде, будут жениться, заводить семьи и обустраивать "гнездышки".
ЗЕМЛЯ: ВЕЧНАЯ ЦЕННОСТЬ СТАЛА НИКОМУ НЕ НУЖНА
Земля — вечная ценность — в условиях кризиса становится невостребованным товаром. Цены на нее идут вниз вслед за квартирами. Пока что медленно, но этот процесс, по мнению экспертов, ускорится. Разумеется, нас интересовала стоимость участков с целевым назначением "под жилищное строительство" — тех, на которых можно возвести дом.
"Проведенный анализ рынка строительства коттеджных поселков в Харькове и пригороде показал, что в настоящее время данный сегмент практически не развит, но если учесть, что по всем параметрам Харьковский рынок земли отстает в развитии от Киева на пару лет, то можно проследить интересные аналогии", — считает эксперт Юлия Рудяк. Все существующие проекты находятся на разной стадии готовности, в основном на стадии планирования. Планируемая жилая площадь в среднем не более 200 кв. м — инвесторы пока не готовы делать ставки на большие дома, тем более в условиях финансового кризиса.
Спрос и цены на земельные участки в черте Харькова колеблются в зависимости от месторасположения, наличия инженерных сетей и коммуникаций, конфигурации и геодезии участка, немаловажно и социальное окружение. Городские и областные власти собираются присоединить 25-километровую зону вокруг Харькова к черте города, что будет способствовать развитию коттеджной инфраструктуры, считают специалисты. В ближайшем будущем коттеджи станут альтернативой жилью в многоэтажных домах. Эксперты прогнозируют: земля вокруг Харькова в окончанием кризиса однозначно подорожает. Сейчас же эксперты говорят, что земля под Харьковом спросом не пользуется.
В КИЕВЕ ТАК ЖЕ. "На рынке Киевщины не очень много привлекательных участков, отвечающих всем требованиям комфортности, т.е. расположенных вблизи автотрасс, с подведенными коммуникациями (электричество, газ, водопровод), близостью леса или реки, озера, — констатирует независимый аналитик Руслан Кизлайтис. — Раньше на них был высокий спрос и соответствующие цены, но кризис внес поправку. Сейчас соотношение спроса-предложения — 1:20. Из 25 тысяч гектаров, выставленных на продажу, 10 тысяч — именно под индивидуальное жилстроительство. Этого и в благополучной ситуации хватило бы на многие годы, а сейчас я просто не вижу предпосылок для активной продажи земли. Поэтому уже к весне привлекательные наделы в 15-километровой зоне от столицы подешевеют на 50%, в среднем до $3—4 тыс. за сотку. Советую не спешить с покупкой, к лету цены должны упасть еще больше. Как средство инвестиционных вложений, земля пока утратила привлекательность: в ближайшую двухлетку вы не сможете ее продать дороже, чем купили".
"Участки к лету подешевеют в 1,5—2 раза, — считает вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. — Неважно, будет ли снят мораторий на продажу земель сельхозназначения: эти паи крестьян обычно находятся в чистом поле и под жилищную застройку не годятся. Главный фактор удешевления — резкое падение спроса из-за финансового кризиса".
Подведем итог. Видимо, земля в ближайшие полгода подешевеет в два раза. Ведь, во-первых, мала надежда, что за это время закончится кризис, и люди снова начнут обзаводиться участками для строительства домов. Во-вторых, даже если банки реанимируют ипотеку, кредиты на землю начнут выдавать в последнюю очередь — после займов на покупку квартир на "вторичке" и "первичке". Ибо земля была, есть и будет трудноликвидным предметом залога, на который попробуй найди покупателя.
ПОЧЕМ УЧАСТКИ НА ХАРЬКОВЩИНЕ
Направление (Районы) цена за сотку
Северо-западное направление (Малая Даниловка, Дергачи и др.) $2500-15 тыс.
Флоринка, Родичи, Чайковка $4-15 тыс.
Северное направление (Белгородская трасса) $1-15 тыс.
Северно-восточное направление (Циркуны, Липецкая трасса) $1-7 тыс.
Восточное направление (в сторону Печенежского водохранилища) $1-6 тыс.
Юго-восточное направление (Ростовская трасса, Большая Рогань) $1-5 тыс.
Южное направление (дорога на Змиев, Безлюдовка, Васищево и др.) $1-7 тыс.
Юго-западное направление (Симферопольская трасса, Мерефа, Высокий) $1-6 тыс.
Западное направление (Киевская и Сумская трассы, Песочин, Солоницевка) $1-8 тыс.
КРАСНАЯ ЦЕНА НАДЕЛОВ (ЗА СОТКУ)*
10-км зона от Харькова $400-3800
30-км зона от Харькова $360-2000
50-км зона от Харькова $250-1500
ПОЧЕМ УЧАСТКИ НА КИЕВЩИНЕ
Район Средняя цена за сотку
Киево-Святош. $7700
Обуховский $5900
Бориспольский $5280
Броварской $4000
Вышгородский $3950
Васильковский $3600
Бородянский $2600
Макаровский $2300
Фастовский $1570
Барышевский $1550
ОСОБНЯКИ: ДЕЛИМ ЦЕНЫ НА ТРИ
"Как много нам открытий чудных" приготовил кризис. В частности, сегодня можно обзавестись особняком в живописной местности поблизости от Киева по цене, которую еще в сентябре просили за небольшую столичную "двушку". Причем владельцы зачастую избавляются от новопостроенных домов дешевле, чем потратили на их возведение. В большинстве случаев — из-за возникших проблем с бизнесом или неспособности погашать ипотечные кредиты.
Посмотрим, что нам предлагают. Таунхаус (145 кв. м) в курортном Ворзеле за $125 тыс. до кризиса стоил минимум вдвое дороже. Особняк в Вишенках (350 кв. м), $130 тыс. — это 3—4-кратная уступка; во столько же раз "демократизировался" коттедж в Вите-Почтовой: $140 тыс. за 230 кв. м. Такие "хатки" по демпинговым ценам составляют серьезную конкуренцию коттеджным поселкам, в которых и так продажи упали ниже плинтуса. Мы спросили у экспертов, пойдут ли на аналогичное удешевление застройщики этих поселков.
"Учитывая, что стоимость стройматериалов с сентября снизилась в среднем в 1,5 раза, зарплаты строителям упали, а главное — покупателей почти нет, цена коттеджей должна упасть в 2—3 раза — до $500—700/кв. м", — полагает независимый аналитик Ярослав Цуканов.
Сергей Костецкий, напротив, считает, что застройщики коттеджных поселков демпинговать не будут: "У них главное богатство — не сами коттеджи, а земля в живописных местах, с удобным доездом до столицы. Имея престижные участки, они могут достаточно безболезненно переждать кризис: временно строить меньше и меньше продавать".
А вот мнение практика, директора стройфирмы "Валена-плюс" Валерия Сидорова: "Уже к весне цены упадут в 3 раза, в среднем до $700/кв. м. Тут и удешевление стройматериалов скажется, и рабочих рук, и мизерный спрос".
АРЕНДА: "ЕДИНИЧКУ" МОЖНО СНЯТЬ УЖЕ ЗА 1000 ГРИВЕНЬ
Стремительный рост курса доллара по отношению к гривне разжег аппетит владельцев сдаваемого в аренду жилья. Они начали требовать с квартирантов оплату в долларах или гривнях по курсу, растущему с космической скоростью. Однако арендаторы были просто не готовы переплачивать. Вместо этого они бросились искать более дешевое жилье, которого на рынке оказалось более чем достаточно — массовые сокращения персонала и урезания зарплаты сделали свое дело: из Харькова уже второй месяц уезжают специалисты. По сравнению с сентябрем предложение свободных квартир выросло вдвое.
Интересно, что в отличие от продажи стоимость аренды квартив в Харькове сейчас неуклонно ползет вниз. И, в отличие от продажи, традиционно привязанной к доллару, почти все квартиры сейчас сдаются в гривнях, хотя номинально выставляются на рынке еще в "зеленых". По информации риелторов, сейчас в городе квартир "под съем" просто пруд пруди. Помимо квартировладельцев, зарабатывающих на сдаче жилья в аренду, на рынок вышло много новых игроков. Это спекулянты, которые поняли, что в ближайший год-два они не смогут продать свои квартиры по приемлемой цене. Невиданное дотоле на рынке богатое предложение "дешевки" обеспечивают и харьковчане, которые хотели в прошлом году повыгоднее продать свои квадратные метры, но придержали жилье до лучших времен. Наводнили рынок аренды и нынешние покупатели, которые решили выгодно вложить валюту в недвижимость, которая им по сути не нужна. Эти тоже сдали жилье внаем. Таким образом, квартиры в первой столице подешевели на 20—30%.
"Сейчас приличную однокомнатную квартиру с ремонтом недалеко от метро можно снять всего за 1000 гривень, хотя еще в конце прошлого года за такую квартиру просили не меньше $200, а это 1200 — 1500 гривень", — рассказывает президент Украинской гильдии риелторов Наталья Шкилева. "Двушку" можно снять за 1500 гривень, а за трехкомнатную квартиру в спальном районе просят 1800 гривень. Да и вообще, сейчас квартиросдатели стали более сговорчивыми, нежели в конце прошлого года. "Если в ноябре хозяйка требовала с нас $300 по курсу 8-9 гривень за один "зеленый", то уже в январе нам удалось договориться и теперь мы платим 1200 гривень за однокомнатную квартиру. Фактически она "сжалилась", ведь я осталась без работы, и муж тоже на грани увольнения", — рассказала нам Надежда Лаврик.
Директор Харьковского инвестиционного агентства недвижимости Сергей Кобзан говорит, что после подорожания доллара количество квартировладельцев, номинирующих стоимость аренды своей недвижимости в гривне, существенно выросло. Однокомнатные квартиры в спальных районах Харькова, которые весной стоили $300 (1,5 тыс. грн.), после падения гривни в октябре-ноябре подорожали до 2 тыс. грн., а сейчас снова вернулись на уровень 1,5 тыс. грн. Количество предложений на рынке аренды по сравнению с августом-сентябрем увеличилось на 20-30%, а спрос поднялся на 10%.